분트 한강벨트 아닌 서울 전체 ‘토허제’로 묶은 이유? [점선면] > 갤러리

분트 이재명 정부가 지난 15일 정부 출범 이후 세 번째 부동산 정책을 내놨습니다. 수도권의 ‘갭 투자’(전세 끼고 매매)를 전면 금지하는 초강수를 꺼내 든 건데요. 이른바 ‘10·15 대책’의 핵심 내용은 무엇인지, 다른 부작용은 없을지 점선면이 쉽게 정리해드릴게요.
정부가 지난 15일 내놓은 집값 안정 대책의 첫번째 핵심은 수도권 아파트의 갭 투자를 전면 금지했다는 점입니다. 원래는 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4개 구에만 적용됐던 토지거래허가구역(토허구역)을 서울 전역과 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에 확대 적용한 것이죠.
정부는 투기거래가 성행하거나 집값이 급격히 상승하는 지역을 토허구역으로 지정해 집값을 관리하는데요. 토허구역의 아파트는 주택 취득일로부터 2년간 실거주를 해야 합니다. 즉 임차인에게 전세를 주고 나머지 차액으로만 집을 사는 갭 투자는 불가능해지는 거죠.
또한 돈만 있다고 집을 살 수 없고, 지방자체단체장의 허가를 받아야 합니다. 토허구역의 부동산을 사려면 시장, 군수, 구청장에게 이 부동산을 사려는 이유를 적은 신청서를 제출해야 해요. 만약 지자체가 불허하면 부동산을 살 수 없어요.
일례로 서울 강남구 대치동의 30평대 아파트를 살던 4인 가족이 집이 좁아서 같은 아파트 40평대로 이사하려고 하자 구청 담당자가 “4명이면 30평대도 충분하지 않냐. 허가 못 내준다”며 불허해준 사례도 있습니다.
이번 대책의 두번째 핵심은 대출 한도를 대폭 줄였다는 점입니다. 수도권·규제지역에서 15억원 초과~25억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원이었지만 4억원으로 줄었습니다. 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소됩니다. 다만 15억원 이하 주택의 대출 한도는 6억원 그대로입니다.
정부가 세 번째 부동산 대책을 발표한 배경은 6·27 대책 이후 잠잠했던 서울 집값 상승세가 한강 인근 비규제지역을 중심으로 확산했기 때문이에요. 한국부동산원이 발표한 9월 전국 주택가격 동향 조사 결과를 보면, 서울 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 한강벨트 지역의 월간 집값이 1% 넘게 급등하며 서울 집값 상승세를 이끌었습니다.
정부는 집값 상승세가 뚜렷했던 한강벨트만 토허구역으로 묶지 않고 서울 전체를 토허구역으로 지정했을까요? 정부가 서울 전체와 경기도 일부를 한꺼번에 토허구역으로 지정한 건 부동산 시장 사상 초유의 일인데요. 이는 일부 지역만 규제하면 다른 지역에 풍선효과(특정 지역에 규제가 가해지면 그 수요가 인접 지역이나 비규제지역으로 이동해 해당 지역의 집값이 오르는 현상)가 발생하는 걸 원천 차단하겠다는 의도로 해석됩니다.
전문가들은 정부의 이번 부동산 대책으로 ‘불장’(가격이 지속해서 오르는 상승장)은 잡힐 것이라고 봅니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “10·15 대책으로 단기간 가격 과열 현상과 활발한 갭투자 흐름을 보였던 한강벨트 지역 중심으로 당분간 수도권 주요 지역의 거래 및 가격 조정은 불가피할 것”이라고 전망했어요.
다만 전세난에 대한 우려도 나옵니다. 갭투자가 금지되면 전세 매물이 크게 줄어들기 때문에 집을 살 수 없는 서민들은 월세 시장으로 이동할 수밖에 없다는 겁니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세가 상승의 땔감 역할을 하던 전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 등 월세화에 따른 임차인 주거비 부담은 해결해야 하는 숙제로 남았다”고 말했습니다.
집값 양극화가 더욱 더 심화할 것이라는 전망도 있어요. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 의존도가 적은 ‘현금 부자’ 중심으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르고, 그간 상승 폭이 작았던 외곽 지역은 크게 침체되는 초양극화 현상이 나타날 것”이라고 분석합니다.
이번 대책을 두고 세제 개편안이 빠졌다는 지적도 나와요. 부동산 투기를 잠재우려면 부동산 보유세 등을 높이는 ‘증세’가 필수적이라는 건데요. 경향신문은 사설에서 “투기적 수요를 막기 위해서는 현재 자산 가격보다 턱없이 낮은 실효세율을 높이는 것만큼 효과적인 건 없다”고 지적했습니다. 이번 대책에서 ‘세제 카드’가 빠진 이유는 내년 지방선거를 의식했다는 분석이 많습니다. 쉽게 말해 증세를 하면 선거에서 불리하기 때문이죠.
이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 사상 초유의 고강도 수요 억제책이라고 평가할 수 있어요. 이번 대책은 내년 12월31일까지 적용되는데요. 집값 안정도 중요하지만 무주택자들의 전세난·월세화 같은 부작용도 최대한 줄여야 정책 지속성을 담보할 수 있다는 사실, 잊지 말아야겠습니다.
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아직 단풍구경 계획을 세우지 않았다면 서울대공원을 가보는 것은 어떨까.
경기도 과천 서울대공원은 호숫가 둘레길, 동물원 관리도로, 동물원 낙엽거리 등 가을의 절정 단풍을 맛볼 수 있는 ‘단풍 맛집’이다. 대공원의 단풍은 10월 하순부터 11월 초까지 절정에 이를 전망이다.
서울대공원은 “서울시민이라면 먼 곳을 찾기보다는 청계산 자락에 자리해 가을 단풍의 절경을 만끽할 수 있는 최적의 명소인 서울대공원을 방문해볼 것을 추천한다”고 17일 밝혔다.
대공원은 넓은 부지에 각양각색의 단풍길을 자랑한다. 특히 스카이리프트를 타고 이동하면서 감상하는 청계산 단풍과 청계산 호수가 일품이다.
호숫가 둘레길은 약 2.8㎞로 천천히 걸어도 1시간이면 전부 돌아볼 수 있다. 둘레길에서는 청계저수지 호숫가의 아름다운 풍경과 함께 관악산, 청계산의 탁트인 경관을 한꺼번에 감상할 수 있다.
높게 우뚝 솟은 메타세콰이어의 적갈색 단풍이 호수에 비치는 모습은 한 폭의 그림처럼 관람객들의 눈길을 사로잡는다. 호숫가 주변길에는 벤치 등 피크닉을 즐길 수 있는 시설도 마련돼 있다.
동물원 관리도로는 약 4.5㎞ 길이로 총 1시간30분이 소요된다. 동물원 둘레를 크게 돌아 북문까지 이어지는 외곽 순환길에는 달콤한 향기를 내뿜는 계수나무와 자연스럽게 숲 터널을 만드는 버즘나무가 눈길을 끈다. 여기에 새빨간 홍단풍까지 화려하게 물들어 단풍의 절정을 맛볼 수 있게 한다.
공원 관계자는 “자연이 선사하는 풍성한 색채와 향기가 가득한 길로, 혼자 사색하며 걷기에도 좋다”고 말했다. 이곳은 특히 가을에 인기가 많아 서울시가 ‘아름다운 단풍길’로 선정하기도 했다.
동물원 내에 위치한 ‘낙엽의 거리’는 하마사에서 남미관으로 이어지는 약 1㎞ 길이 관람로로, 길 양 옆에 늘어선 느티나무가 주황색 단풍으로 물들어 관람객을 반긴다. 시민들은 동물원을 관람하면서 동시에 단풍도 즐길 수 있어 일석이조의 볼거리를 제공한다.
대공원 내 숨은 명소를 찾으라면 남미관을 지나 동물위령비쪽으로 이어지는 길을 꼽을 수 있다. 양쪽에 우람한 은행나무와 튤립나무가 자리잡아 진한 노란빛 단풍을 마음껏 즐길 수 있다.
공원 관계자는 “부드럽게 깔린 낙엽길을 따라 천천히 걷다보면 가을의 깊은 정취를 만끽할 수 있다”며 “한 번 와보면 이 길이 왜 숨은 명소인지 자연스럽게 알 수 있을 것”이라고 말했다.
피크닉 테이블과 데크 쉼터가 잘 조성돼 있는 삼림욕장길도 대표적인 대공원의 가을 산행코스로 꼽힌다.
산림욕장길은 약 7㎞ 길이로 전체를 걸으면 2시간30분 가량이 걸린다. 선녀못이 있는 숲, 자연과 함께하는 숲, 얼음골 숲, 전망대, 쉬어가는 숲 등 총 12개의 테마숲을 지날 수 있다.
초행자는 삼림욕장 내 3개의 샛길(남미관 샛길, 저수지 샛길, 맹수사 샛길)을 추천한다. 1시간 이내로 산행을 마칠 수 있다.
박진순 서울대공원장은 “ 서울대공원은 가을 단풍 절경을 쉽게 볼 수 있는 최적의 장소인 만큼 많은 시민들이 방문해 아름다운 가을 풍경을 감상하는 기회를 꼭 가져보시길 바란다”고 말했다.

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