“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절” > 갤러리

[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
시장금리 하락세에 은행권 가계대출 금리가 6개월 연속 내림세를 이어갔다. 다만 예금 금리 하락 폭이 대출 금리 하락폭 보다 더 커 예대금리(신규취급액 기준) 차는 다시 벌어졌다.
한국은행이 30일 발표한 ‘5월 금융기관 가중평균 금리’ 통계를 보면 예금은행의 지난달 가계대출 금리(신규취급액 기준)는 연 4.26%로 전월(4.36%)보다 0.10%포인트 낮아져 여섯 달째 하락했다. 주택담보대출이 3.98%에서 3.87%로 0.11%포인트, 일반 신용대출이 5.28%에서 5.21%로 0.07%포인트 각각 내렸다.
그러나 기업 대출 금리는 4.16%로 전월(4.14%)보다 0.02%포인트 올라 반년 만에 상승했다. 대기업 대출이 4.04%에서 4.15%로 0.11%포인트 올랐고, 중소기업 대출이 4.24%에서 4.17%로 0.07%포인트 낮아졌다. 전체 은행권 대출 금리는 4월(4.19%)보다 0.02%포인트 떨어진 4.17%로 집계됐다.
김민수 한은 금융통계팀장은 “은행채 금리와 코픽스(COFIX) 등 지표 금리 하락으로 가계대출 금리가 내렸다”며 “기업 대출 금리는 4월 반도체 설비 투자 지원과 관련해 저금리 정책 대출이 큰 규모로 취급된 데 따른 기저 효과 등의 영향”이라고 말했다. 대출 금리 전망에 대해서는 최근 발표된 가계대출 관리 강화 방안 등에 은행들이 가산금리를 어떻게 조정할지 지켜봐야 한다고 설명했다.
예금은행의 저축성 수신(예금) 금리(신규취급액 기준) 또한 시장금리 하락 등으로 연 2.71%에서 2.63%로 0.08%포인트 내려 지난해 10월 이후 8개월 연속 내림세다. 순수저축성예금이 2.64%로 전월(2.71%)보다 0.07%포인트 떨어졌고 시장형 금융상품은 0.11%포인트 하락한 2.58%였다.
신규취급액 기준 예대금리차는 4월 1.48%포인트에서 0.06%포인트 오른 1.54%포인트로, 예금 금리 하락 폭이 대출 금리보다 커 한 달 만에 다시 확대됐다. 다만 잔액 기준 예대금리차는 2.19%포인트로 전월(2.21%포인트)보다 0.02%포인트 줄었다.
미국을 대표하는 장수 애니메이션 <심슨 가족>의 엄마 마지 심슨이 세상을 떠나는 모습이 그려져 옛 팬들에게 충격을 주고 있다.
26일(현지시간) 미국 연예매체 벌처에 따르면 지난달 18일 방영된 시즌 36의 마지막 회에서 마지가 하늘나라로 떠나는 장면(사진)과 남은 가족들이 장례식에서 슬퍼하는 모습이 나왔다.
‘소원해진 이야기’라는 제목의 마지막 회는 점점 멀어져가는 남매 관계에 초점을 맞췄다. 바트와 리사는 어린 시절부터 함께 보던 만화인 <잇치 앤드 스크래치>를 “아이들이나 보는 만화”라며 외면하고 점차 소원해진다. 마지는 아이들에게 “아빠와 나는 영원히 곁에 있지 않아. 나이가 들면 너희가 서로를 의지해야 해”라고 말하지만 아이들은 무시한다.
이어진 장면에 마지의 장례식 모습이 등장한다. 남편 호머 심슨은 ‘사랑하는 아내, 엄마, 그리고 돼지갈비 양념장’이라고 적힌 묘비 앞에서 오열한다.
애니메이션은 시간을 빠르게 앞으로 돌려 35년 후 성공한 리사와 낙오자가 된 바트의 모습을 보여준다. 둘은 쇠약해진 호머를 돌보는 문제로 갈등을 빚다가 결국 호머를 요양원에 보낸다. 그러나 리사는 바트와 의지하며 지내라고 간곡히 부탁하는 마지의 유언 동영상을 발견하고 호머를 요양원에서 데려와 바트와 함께 <잇치 앤드 스크래치>를 시청한다.
천국에서 이를 흐뭇하게 내려다보던 마지가 영국 밴드 비틀스의 링고 스타와 키스를 나누며 “천국에선 다른 사람과 결혼해도 되는 게 너무 좋다”고 말하면서 에피소드는 마무리된다.
비평가들은 이런 충격적인 에피소드는 이 오래된 장수 프로그램이 시리즈에 대한 사람들의 관심을 환기하는 방법이라고 평가했다. 그동안 <심슨 가족>에서 등장인물의 사망이 모두 12차례에 달한다는 집계도 있다.
마지가 호머와의 이혼을 원한다고 발표하는 장면으로 시청자들을 놀라게 하기도 했고, 작중 인물이 사망했다가 부활한 적도 있다. 이번 에피소드에서도 마지의 죽음은 정확하지 않은 미래의 시점에 일어나기 때문에 시리즈 37에서도 마지는 등장할 것이라고 외신들은 내다봤다. 앞서 <심슨 가족>을 방영하는 폭스는 시즌 40까지 제작할 예정이라고 지난 4월 발표했다.
울산 HD 골키퍼 조현우(오른쪽)가 26일 미국 오하이오주 신시내티 TQL스타디움에서 열린 2025 국제축구연맹(FIFA) 클럽 월드컵 조별리그 F조 도르트문트(독일)와의 최종전에서 몸을 날려 공을 막고 있다. 이미 조별리그 탈락이 확정된 울산은 이날도 0-1로 져 3전 전패로 승점 없이 대회를 마쳤으나 조현우는 이번 대회 한 경기 최다인 10차례 슈퍼세이브를 기록하며 찬사를 받았다.
<신시내티 | AP연합뉴스>

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