[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까? > 갤러리

새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
한산한 도로에 가로등이 일제히 켜진다. 바다가 밀려가고 쓸려온다. 해협을 훑고 간 빛이 내 방 오래된 거울에 쏟아진다. 작년 여름 같은 거울에 조금 다른 빛이 걸려 넘어졌다. 그런 데서 시간을 알아차리게 된다. 우리는 어딘가로 흐르고 있다.
어젯밤에도 같은 꿈을 꿨다. 그 문턱에서 나는 매번 고꾸라진다. 어떤 시간은 실패다. 나를 비집고 나와 밤을 팽창하는 실패들.
시간을 다르게 감각하는 사람들을 바라보며 지난 몇 주를 보냈다.
“나는 그림이 시간을 요구한다는 걸 알게 되었다.”
<시에나에서의 한 달>을 쓴 히샴 마타르는 하루에 단 하나의 그림만 감상한다. 매일 같은 작품 앞에서 몇 시간씩 보낸다. 계속 처음 보는 사람처럼 히샴은 새 질문을 길어 올린다. 보이지 않는 곳까지 그의 눈길이 도착한다. 이제는 다른 그림으로 옮겨가기까지 서너 달은 기본이고 일 년이 걸리는 경우도 드물지 않다고 말한다.
시간만큼이나 풍경도 속도가 다르다. 뮤지션 여유와 설빈이 부르는 노래는 떠나온 자리를 응시한다. 내 것이었던 동네와 의자, 사람과 폭죽을 오래 쓰다듬는다.
“아무것도 남지 않았고 오직 나만 아는 그 불빛이 나를 비추네/ 그래 나는 너무 어린 나를 돌보지 않았어/ 더는 불가능한 길을 따라 달리고 있네.”
두 목소리가 교차하는 걸 듣고 있으면, 시간이 한 덩어리처럼 느껴진다. 우리가 몸으로 속해 있던 거대한 하나의 협곡. 거대한 하나의 바다. 그 안에 머무는 풍경이 수천 개 조약돌로 쪼개진다.
시간의 목격자들은 다 다르게 증언한다. 시간은 시소라고 한다. 고장 난 티브이라고 한다. 맑은 바람이 지나는 들판이고 노래라고 한다. 그런 우리도 언젠가는 비슷한 찰나를 경험할 텐데, 여유와 설빈 두 사람 음성으로 그 장면을 알게 된다.
“내가 사랑하는 사람들은 말을 잃었네.”
시간의 목격자들은 불꽃의 안부를 묻는다. 불꽃이 꺼지지 않는다고 믿기 때문이라기보다는, 꺼져가는 것들 사이에서 서로를 확인하기 위해서일 거다.
기성용(36) 없는 기성용 더비였지만 경기장 안팎은 기성용 이적 논란으로 뜨거웠다. 29일 서울월드컵경기장에서 벌어진 FC서울-포항 스틸러스전은 응원 보이콧을 선언한 서울 서포터스 수호신이 정작 경기가 시작되자 팀을 응원하지 않을 수 없는 모순된 감정이 뒤섞인 현장이었다.
경기 4시간 전 경기장 밖에서는 땡볕 더위에도 팬 160여명이 참석한 장례식 집회가 열렸다. 참가자들은 방어회를 제사상에 올리고 향을 피우는 퍼포먼스로 구단의 레전드 기성용 이적 방침에 불만을 드러냈다. 기성용 이적 논란 무마를 위해 일부 서포터스와 방어회를 먹었다고 소문이 돈 김기동 감독을 조롱하는 의미였다.
수호신은 킥오프 전부터 “김기동 나가”를 외쳤다. “전술 짜랬지 정치하랬나”라는 등 구단과 김 감독을 비난하는 내용이 적힌 다수 플래카드를 들어 올렸다. 관중석은 기성용의 등번호 6번이 새겨진 FC서울 유니폼을 입은 팬들로 가득 찼다. 기성용은 스카이박스에서 경기를 지켜봤다. 아직 포항 선수로 등록되지 않아 출전할 수 없었기 때문이다. 팬들이 부르는 기성용 응원가가 경기장에 울려 퍼질 때마다 시선은 자연스럽게 기성용이 앉아 있는 스카이박스로 향했다.
출전 선수 명단 소개 시간에도 비난은 여전했다. 수호신은 기성용을 영입하기로 한 포항 구단의 선수들이 호명될 때는 박수를 치면서도, 김기동 감독이 소개될 때는 엄청난 야유를 쏟아냈다. 이어 “김기동 나가”라는 외침도 여러 번 들렸다.
그런데 정작 경기가 시작된 뒤 선취골이 터지자 수호신의 태도가 바뀌었다. 전반 15분 제시 린가드의 페널티킥 선제골이 터지는 순간, 응원 보이콧을 선언한 팬들은 반사적으로 주먹을 불끈 쥐었다. 전반 20분 정승원의 골이 오프사이드로 취소됐음에도 골망을 흔든 순간에는 환호성이 터져 나왔다. 서울은 상대 선수 퇴장에 따른 수적 우위 속에 전반에만 3골을 몰아치며 주도권을 잡았다. 후반 29분 포항 이동희가 만회골을 넣었지만, 여름 이적시장에 영입된 클리말라의 쐐기 골까지 더해 서울이 4-1로 대승했다.
김기동 감독이 바라던 경기 결과였지만 6번 유니폼으로 가득 찬 관중석과 스카이박스에서 관전한 기성용의 모습은 FC서울이 처한 미묘한 현실을 상징적으로 보여주었다. 팬들은 응원을 거부하겠다고 선언하면서도 결국 팀을 응원하지 않을 수 없었다. 이날 서울월드컵경기장에는 하루 종일 모순된 상황과 미묘한 감정들이 계속 교차했다.
기성용은 경기가 끝난 후 사복 차림으로 경기장을 돌며 응원 와 준 팬들에게 고개 숙여 인사했다. 수호신은 “서울의 캡틴 기성용”을 외치며 뜨겁게 맞았다. 기성용은 한참을 머뭇거리다 입을 뗐다. 그는 에이징 커브를 언급하면서 “언젠가는 올 이별의 시간이 왔다. FC서울이 나로 인해서 힘들어지지 않았으면 좋겠다”며 응원을 부탁했다. 수호신은 그가 그라운드를 떠날 때까지 응원가를 목놓아 불렀다. 팬들은 경기장을 떠나며 “아쉽다”는 말을 연발했다.
김기동 감독은 경기가 끝난 후 수호신 앞으로 나갔다. 환호는커녕 “김기동 나가”라는 야유만 다시 들어야 했다. 결국 김 감독이 팀 레전드 기성용이 떠난 빈자리를 좋은 경기력으로 계속 채워나가는 것만이 부정적 여론을 되돌릴 수 있는 유일한 길처럼 느껴졌다.
몇년 전 어떤 언론사로부터 연락을 받았다. 우리나라에서 유해폐기물을 수입해 피해를 보고 있는 외국 사례를 알고 싶다는 것이었다. 그래서 그런 사례도 있겠지만, 기본적으로 ‘대한민국은 유해폐기물을 수입하는 국가’라고 얘기해줬다. 그랬더니 깜짝 놀라며 그런 줄 몰랐다고 했다. 그러나 그 프로그램은 기획이 이미 잡혀 있어서, 대한민국의 유해폐기물 수입 실태를 다루지 못한다고 했다. 씁쓸한 경험이었다.
세계적으로 유해폐기물에 대해서는 국제협약이 체결돼 있다. ‘유해폐기물의 국가 간 이동 및 그 처리의 통제에 관한 바젤협약’이 그것이다. 유해폐기물의 불법 이동을 줄이고, 유해폐기물의 국가 간 이동을 규제하기 위한 협약이다. 그리고 이 협약 시행을 위해 국내법으로 ‘폐기물의 국가 간 이동 및 그 처리에 관한 법률’이 제정돼 있다. 주된 내용은 유해폐기물을 수입할 때에 환경부로부터 허가를 받거나 신고를 해야 한다는 것이다. 아무래도 허가 대상인 유해폐기물이 신고 대상인 폐기물보다 유해성은 더 강하다고 봐야 할 것이다.
그런데 통계를 보면, 대한민국은 어마어마한 양의 허가 대상 유해폐기물을 수입하고 있다. 환경부의 ‘환경통계연감’에 따르면, 대한민국은 2022년 89만407t의 허가 대상 유해폐기물을 수입했다. 반면에 수출한 허가 대상 유해폐기물은 6908t이었다. 그러니까 수입량이 수출량의 100배를 훨씬 넘는다.
수입하는 허가 대상 유해폐기물 중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 폐납산배터리다. 자동차나 산업용으로 사용되던 폐배터리다. 2022년에 수입된 폐납산배터리의 양은 43만730t에 달한다.
이렇게 수입된 폐납산배터리를 녹여서 납을 뽑아낸다. 납 2차제련이라고 부르는 사업이다. 이런 사업은 법적으로는 ‘재활용’으로 분류돼 있지만, 이 과정에서 발생하는 대기오염물질은 엄청나다. 그래서 납 2차제련을 하는 업체 중 일부는 환경부로부터 ‘환경오염시설의 통합관리에 관한 법률’에 따라 통합허가를 받았다. 법적으로는 연간 20t 이상의 먼지, 황산화물, 질소산화물이 발생하면 통합허가를 받게 돼 있다.
환경부로부터 통합허가를 받은 7개 업체의 대기오염물질 발생량을 보면 엄청난 수준이다. 먼지, 황산화물, 질소산화물의 3종류 대기오염물질 발생량이 최소 1만1822t에서 최대 5만1856t에 달하는 것으로 되어 있다. 이 정도로 대기오염물질이 많이 나오는 사업장은 흔치 않다.
게다가 납 2차제련 과정에서는 납이 대량으로 발생할 수밖에 없다. 납은 낮은 농도로 노출되더라도 건강에 악영향을 미치는 물질이다. 환경부가 운영하는 ‘환경보건 종합정보시스템’에서는 “납 화합물은 저농도에 장기간 노출될 경우 골격, 치아 등에 축적”된다고 경고하고 있다. 질병관리청이 운영하는 ‘국가건강정보포털’에서도 “납은 낮은 농도에서도 인체에 영향을 미치는 매우 중요한 독성물질로 알려져 있으며, 최근 세계보건기구에서는 납의 허용 안전기준치 자체를 철회한 만큼 납의 위해성에 대해 더욱 경각심을 가지고 주의를 기울여야 합니다”라고 설명하고 있다.
그런데 대한민국은 납이 대량으로 발생하는 납 2차제련을 위해 엄청난 양의 유해폐기물을 수입하고 있다. 이렇게 폐납산배터리를 대량으로 수입하는 나라는 멕시코와 한국 정도뿐이다. 수입처에는 일본, 미국뿐만 아니라 아프리카까지 포함돼 있다. 2018년 1월 한국폐기물자원순환학회지에 게재된 ‘폐납산배터리의 수출입 현황 및 제도 비교분석 연구’에 나오는 내용이다.
더 어처구니없는 것은 대기오염물질 발생량을 대폭 축소해 환경부로부터 통합허가를 받지 않은 업체들도 존재한다는 것이다. 납 2차제련 업종을 하면서도, 연간 대기오염물질 발생량이 20t도 안 되는 것으로 해서 지방자치단체로부터 대기배출시설 허가를 받은 업체들이 있는 것이다. 동일 업종의 업체인데, 어떤 업체는 연간 대기오염물질 발생량이 1만1000t이 넘고, 어떤 업체는 연간 20t이 안 될 수가 있는가? 생산량의 차이를 감안해도, 말이 안 되는 상황이다. 그런데 환경부는 이를 인지하고도 방치하고 있다.
이런 현실을 보면, ‘과연 대한민국에 정부는 존재하는가’라는 의문까지 가지게 된다. 헌법에는 국민의 환경권, 건강권, 행복추구권이 보장된다고 명기돼 있지만, 그야말로 말뿐이다. 지금은 유해폐기물의 수입 및 처리 실태에 대한 전면적인 조사가 필요하다. 그리고 일관되고 투명한 행정이 이뤄져야 한다. 부디 이재명 정부의 환경부는 달라지기 바란다.

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