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[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 행복인 댓글 0건 조회 1회 작성일 25-06-30 22:49

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500m 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500m 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
김건희 여사 관련 의혹 등 사건을 맡은 민중기 특별검사팀이 이른바 ‘임성근·조병노 구명로비 의혹’ 관련 사건 자료를 확보했다고 27일 밝혔다.
민 특검은 이날 언론 공지를 통해 “전날 고위공직자범죄수사처(공수처)로부터 특검법상 수사 대상인 임성근, 조병노 등에 대한 구명로비 사건 관련 자료를 이첩받았다”고 밝혔다.
‘임성근 구명로비 의혹’이란 이종호 전 블랙펄인베스트먼트 대표가 김 여사와의 친분을 이용해 임성근 전 해병대 1사단장의 구명 로비를 펼쳤다는 의혹이다. 공수처가 확보한 자료에는 2023년 7월19일 집중호우 실종자 수색 당시 임 전 사단장의 부당 지시, 이 전 대표의 임 전 사단장 구명 로비 의혹 증거 등이 담긴 것으로 전해졌다. 임 전 사단장의 휴대전화 포렌식 선별작업은 지난달 모두 마무리됐다.
‘조병노 구명로비 의혹’은 김 여사가 ‘세관 마약수사 외압’ 의혹에 등장하는 조병노 전 서울경찰청 생활안전과장(경무관) 등에 대한 구명로비를 하는 등 국정에 부당하게 개입했다는 의혹이다. 이 사건은 2023년 1월 인천공항으로 입국하던 외국인이 마약을 밀수하려다 적발된 것에서 시작했다. 서울 영등포경찰서는 인천세관 공무원이 범죄에 연루돼있다는 밀수 피의자들의 진술에 따라 수사를 확대했다. 이 과정에서 대통령실, 경찰, 관세청 고위 간부가 영등포경찰서에 외압을 행사해 수사를 방해했다는 의혹이 불거졌다. 사건을 수사했던 백해룡 전 영등포서 형사과장(경정)은 2023년 10월 중간수사 언론 브리핑을 앞두고 당시 조 경무관으로부터 ‘관세청 관련 문구 삭제’를 요청하는 전화를 받았고, 당시 영등포경찰서장이었던 김찬수 총경으로부터 “‘용산에서 알고 있고 심각하게 보고 있다’는 말을 들었다”고 주장했다.
특검팀은 사건 기록 검토를 마친 후 관련자를 소환하는 등 본격적인 수사에 착수할 것으로 보인다.
연수 중 동료 여성 시의원을 성추행한 전 경기 부천시의원이 벌금형을 선고받았다.
인천지법 부천지원 형사8단독 김병진 판사는 27일 A 전 시의원의 강제추행 혐의 선고 공판을 열고 벌금 700만원을 선고했다.
김 판사는 “증거를 보면 피고인이 피해자에게 신체 접촉한 사실이 인정되고 접촉한 신체 부위와 정황 등을 보면 평균적인 사람이 성적 수치심을 느끼는 추행에 해당한다”며 “추행의 고의가 있었다는 점을 인정할 수 있다”고 판단했다.
이어 “(이전에) 이성과 가벼운 신체 접촉을 한 사실이 있다고 해도 아무런 제한 없는 신체 접촉이 용인되는 사이라고 볼 수 없다”며 “피해자 행동을 응징하거나 분위기를 풀어보려는 취지라고 주장하고 정치적인 영향으로 고소했다고 하더라도 유죄로 판단한다”고 덧붙였다.
김 판사는 “범행의 죄질이 좋지 않고 피해자로부터 용서도 받지 못했다”면서도 “당시 행동에 성적 목적이나 동기가 있었던 것으로 보이지 않는 점 등을 고려했다”고 양형 이유를 밝혔다.
A 전 의원은 2023년 5월 10일 전남 순천시의 한 식당에서 B 여성 시의원의 목을 팔로 끌어안거나 어깨를 손으로 만지는 등 강제 추행한 혐의로 불구속 기소됐다. 당시 부천시의원 25명은 2박 3일 일정으로 전남 진도와 목포 일대에서 ‘의원 합동 의정 연수’를 진행했다.
이재명 대통령이 29일 국가정보원 1·2차장에 이동수 전 국정원 해외정보국 단장(58)과 김호홍 국가안보전략연구원 신안보연구센터장(62)을 각각 임명했다. 국정원 조직 관리와 예산을 총괄할 기획조정실장에는 이 대통령과 인연이 깊은 김희수 변호사(65)를 발탁했다. 국토교통부 1차관에는 이상경 가천대 교수(57), 법무부 차관에는 이진수 대검찰청 형사부장(51)이 각각 임명됐다.
이 국정원 1차장은 외교와 국방 등 국제 정세 분석이 뛰어나다는 평가를 받는다. 과거 노무현 정부 시절 국가안전보장회의(NSC) 행정관으로, 이종석 국정원장(당시 NSC 사무처장)과 함께 일한 것으로 알려졌다. 김 국정원 2차장은 국정원 대북전략단장을 지낸 북한 전문가로 평가받는다. 그는 김대중 정부에서 임동원 전 국정원장의 비서실장을 지냈다. ‘햇볕정책의 전도사’로 불린 임 전 원장을 보좌하며 쌓은 경험이 이번 인선에 영향을 줬다는 분석이 나온다.
김 국정원 기조실장은 이 대통령이 경기도지사였던 2020년 경기도 감사관으로 일했다. 이 대통령의 쌍방울 대북송금 사건 변호인으로 활동하기도 했다. 그는 대통령 소속 의문사진상규명위원회 상임위원, 인권연대 운영위원, 전북대 법과대학 교수 등을 지냈다.
이상경 국토부 1차관은 이 대통령의 ‘부동산 책사’로 알려졌다. 그는 공공주택 대량공급과 개발이익환수제를 주장해왔다. 이 차관은 이 대통령이 경기도지사였던 2019년 경기도 도시계획위원으로, 20대 대선 후보였던 2021년 선거캠프에서 부동산개혁위원장을 맡았다.
이진수 법무부 차관은 민생범죄와 같은 형사 사건을 주로 수사해 ‘비특수통’으로 분류된다. 이 차관은 2018년 서울중앙지검 형사4부장, 2023년 서울북부지검장 등을 지냈다.
과학기술정보통신부 2차관에는 류제명 과기정통부 네트워크정책 실장(57)이 임명됐다. 류 차관은 미래창조과학부 통신이용제도과장, 과기정통부 전파정책국장, 정보통신산업정책관을 지냈다.
산업통상자원부 2차관에는 이호현 산업부 에너지정책실장(58)이 임명됐다. 이 차관은 산업부에서 무역정책과장, 에너지혁신정책관, 전력혁신정책관을 지냈다. 보건복지부 2차관에는 이형훈 (재)한국공공조직은행장(59)이 임명됐다. 그는 복지부 복지정책과장, 보건의료정책과장, 연금정책국장을 지냈다.
오유경 식품의약품안전처장(60)은 유임됐다. 오 처장은 3년 넘게 재임하고 있다. 윤석열 정부 때 임명된 장차관급 인사 중 송미령 농림축산식품부 장관에 이어 두 번째 유임 사례다.

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