“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절” > 갤러리

[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
“오늘은 초록이에요.”
서울 연희동 골목에서 만난 조아영씨(23)는 휴대폰을 들고 신선한 잎사귀가 무성한 나무, 초록색 간판, 초록색 점퍼를 입은 행인을 차례로 화면에 담고 있었다.
흔한 브이로그처럼 보이지만 그가 촬영하는 이미지와 영상에는 단 하나의 규칙이 있다. 오직 ‘초록색’만 기록하는 것.
최근 틱톡과 인스타그램 등 쇼트폼 플랫폼을 중심으로 ‘컬러 워크(Color Walk)’ 콘텐츠가 유행하고 있다. 이는 특정 색 하나를 정한 뒤 그 색을 중심으로 도시를 관찰하고 사진이나 영상으로 기록하는 산책법이다.
‘도심은 회색뿐’이라는 말은 컬러 워크를 시작한 이들에게는 통하지 않는다. 이들은 건물 벽의 미세한 색감, 자판기 버튼의 포인트 컬러, 행인의 양말까지 인식하며 산책을 즐긴다. 조씨 역시 “단순히 예쁜 색을 찍는 활동이 아니다. 특정 색에만 집중하면서 일상을 관찰하면 전에는 보이지 않던 사물과 풍경이 눈에 들어온다”고 했다.
Z세대의 유행처럼 번진 컬러 워크의 뿌리는 의외로 깊다. 1970년대 뉴욕의 작가이자 교육자인 윌리엄 버로스는 학생들에게 ‘컬러 워킹’을 과제로 제시했다. 도심을 거대한 캔버스로 바라보는 이 실험은 예술적 감각 훈련이자 심리적 탐색, 마인드풀니스(마음챙김 명상)의 초기 형태로도 평가받는다.
지금의 컬러 워크 방식으로 확장된 것은 웰니스 인플루언서 브리짓 캠벨이 자신의 소셜미디어에 이 활동을 소개하면서부터다. 그는 일상 속 컬러 워크를 실천하는 모습을 공유하며 “아름답고 재미있는 운동일 뿐만 아니라 몸과 마음을 진정시키는 데 큰 도움이 됐다”고 독려했다.
캠벨의 제안은 개인의 경험을 시각적이고 즉각적인 방식으로 표현하는 데 익숙한 Z세대의 감성과 맞물려 더욱더 빠르게 확산했다. 이들은 도시뿐 아니라 여행지 등 활동 영역을 넓혀 색감의 사물들을 한 화면에 배열하거나 필터 톤을 통일해 큐레이션된 감각 콘텐츠를 만들어내기 시작했고, 이러한 시각적 연출은 단순한 기록을 넘어 자신만의 개성을 표현하는 새로운 방식의 놀이 문화로 자리 잡았다.
나아가 컬러 워크는 감정을 드러내는 도구로도 진화했다. 대학생 김서율씨(21)는 “SNS를 보면 한 달간의 기분 변화가 보인다. 노란색이 많았던 주는 바빴고, 파란색이 많을 땐 에너지가 최고조였다”며 “감정을 말이 아닌 색으로 기록하는 것이 흥미롭고 이렇게 쌓인 기록이 나만의 감정을 시각적으로 저장하는 느낌이 든다”고 말했다.
컬러 워크가 주목받는 또 다른 이유는 감각의 피로를 해소하는 데 도움이 되기 때문이다. 박민재 심리학자는 “디지털 정보 과잉과 사회적 압박 속에서 사람들은 자기 내면과 감각에 대한 갈증을 느낄 수밖에 없다”며 “색 하나에 집중하는 산책은 뇌의 과부하를 쉬게 해주는 ‘감각 미니멀리즘’”이라고 해석했다.
컬러 워크의 방법은 어렵지 않다. 동네 골목, 쇼핑몰 내부, 여행지 어디든 가능하고 요가나 명상처럼 호흡이나 자세를 신경 쓸 필요도 없다. 단 하나의 기준, ‘색’만 정하면 된다. 걷기를 기반으로 하므로 신체 건강에도 도움이 된다. 마음이 복잡할 때는, 하나의 색에 집중하며 걸어보자. 익숙한 거리에서 새로운 위안을 얻을 수 있을지도 모른다.
새만금 관광 개발이 기존 인프라 중심 전략에서 벗어나, 자연과 콘텐츠가 결합된 ‘가든형 테마파크’를 중심으로 한 복합관광 전략으로 방향을 전환한다.
전북도는 지난 27일 부안군 국립새만금수목원과 환경생태단지 일원에서 ‘대규모 복합테마파크 유치 민관지원단 현장 회의’를 열고 관광 개발의 구체적 실행 전략을 논의했다고 29일 밝혔다. 회의에는 전북도와 새만금개발청, 새만금개발공사, 학계 및 민간 전문가 등 관계자들이 참석했다.
참석자들은 국립새만금수목원이 국내 최초 해안형 수목원으로 맹그로브 생태숲 등 차별화된 생태 콘텐츠를 갖춘 점에 주목했다. 여기에 환경생태단지 2단계 개발이 병행되면 새만금이 생태관광의 중심축으로 부상할 수 있다는 데 의견을 모았다.
특히 부안군 변산면 대항리 일원 3.57㎢(약 108만평)에 국비 2288억원을 투입해 기후대응숲, 조류서식지, 국제 체험·연구시설 등을 조성하는 환경생태단지 2단계 2-1단계 사업이 관광 개발의 핵심 사업으로 주목받고 있다.
전북도는 이번 회의를 통해 ‘가든형 테마파크’를 새만금의 대표 콘텐츠로 설정하고, K-컬처와 콘텐츠 산업을 융합해 글로벌 관광거점으로 육성하겠다는 전략을 공식화했다.
전문가들은 이를 실현하기 위한 과제로 △스토리텔링 기반 특화시설 조성 △상징성 있는 랜드마크 구축 △저렴한 부지 공급 △민간 투자 유도를 위한 단계별 전략 수립 등을 제안했다.
다만 부지공급 유연성 부족, 기반시설 연계 미흡, 공공 선투자 부재 등은 민간 유치의 걸림돌로 지적됐다. 참석자들은 “정책의 일관성과 실행력을 확보하고, 중앙정부 차원의 실질적인 지원이 반드시 병행돼야 한다”고 강조했다.
김미정 전북도 새만금해양수산국장은 “제시된 다양한 의견을 바탕으로 가든형 테마파크 모델을 구체화하고, 환경생태용지 2단계 조기 개발과 투자 여건 개선에 속도를 내 새만금을 세계적 생태·관광 거점으로 만들겠다”고 밝혔다.
프로야구 선수로 30대 중반 근처만 가도 황혼기라고 하지만, 2025년 프로야구에서는 세월을 거슬러 활약 중인 ‘40대’들이 두드러진다.
1983년생인 KIA 최형우는 시즌 최우수선수(MVP) 페이스다. 25일까지 타율 0.324(4위)에 OPS(출루율+장타율) 1.006으로 리그 1위를 달리고 있다. 14홈런(5위) 50타점(7위) 등 타격 각 부문에서 상위권에 있다. 지난해 올스타전 최고령 MVP에 이어 올시즌에는 반환점을 지난 지금 최고령 MVP도 시야에 두고 있다.
40대 불펜투수들은 전성기급 활약을 한다. 1984년생 노경은(SSG)과 1985년생 김진성(LG)은 나이를 잊었다.
지난해 38홀드로 최고령 홀드왕 기록을 세운 노경은은 올해도 리그에서 4번째로 많은 41경기에 등판하면서 1승3패 2세이브 13홀드 평균자책 2.20의 빼어난 성적을 내고 있다. 김진성도 42경기에서 19홀드(1승2패 1세이브 평균자책 3.49)를 따내 이 부문 2위에 랭크돼 있다. 1985년생인 우규민(KT) 역시 ‘에이징 커브’와는 거리가 있다. 2019년부터 불펜투수로 50경기 이상을 던져온 우규민은 지난 시즌 45경기에서 4승1패 1세이브 4홀드 평균자책 2.49를 기록했고, 올해도 32경기에서 1승2패 5홀드 평균자책 2.63의 정상급 미들맨 역할을 해주고 있다.
1986년생 박병호(삼성)는 지난 25일 대구 한화전에서 3회말 선두 타자로 나서 한화 선발 라이언 와이스 상대 솔로 홈런을 날렸다. 19일 두산전 1·2회 연타석 홈런, 20일 롯데전 솔로 홈런, 22일 롯데전 3점 홈런에 이어 4경기 연속 홈런포를 가동했다. 시즌 15홈런으로 이 부문 단독 3위가 됐다.
박병호는 이번 시즌 안타 32개 중 절반에 가까운 15개를 홈런으로 장식했다. 시즌 초반 부상과 슬럼프에 빠져 타율은 0.217에 불과하지만, 최근 홈런 친 4경기에서 12타수 7안타(4볼넷) 12타점 6득점을 쓸어담았다.
타격 톱10에는 양의지(두산·0.299), 김현수(LG·0.293)까지 30대 후반 타자들도 포함돼 있다.
박병호처럼 6월 들어 타격감을 끌어올리는 베테랑 타자들도 여럿이다. 1986년생 외야수 전준우(롯데)는 팀 내 두 번째로 많은 75경기에 출전해 6월 타율 0.314를 쳤다. 1990년생인 김상수·장성우(이상 KT), 채은성(한화), 박해민(LG), 정수빈(두산)도 6월 방망이를 날카롭게 돌리고 있다.
4월 출생아수가 34년 만에 최대 증가율을 기록하며 2만명대로 올라섰다. 결혼을 대체로 많이 하는 30대 초반 인구가 늘어난 영향으로 분석된다. 혼인도 같은 달 기준 6년 만에 가장 많았다.
통계청이 25일 발표한 4월 인구동향을 보면, 4월 출생아수는 2만717명으로 1년 전보다 1658명(8.7%) 늘었다. 4월 기준 1991년 4월(8.7%) 이후 34년 만에 가장 높은 증가율이다. 4월 기준 출생아수가 2만명대를 회복한 것은 3년 만이다. 제주 지역을 제외한 모든 시·도에서 1년 전보다 출생아 수가 늘었다.
4월 합계출산율도 0.79명으로 전년동기대비 0.06명 증가했다. 출생아수는 지난해 7월부터 10개월째 연속 전년대비 증가세를 보이고 있다.
올해 1~4월 누적 출생아수(8만5739명)는 1년 전보다 7.7% 많다. 지난해 9년 만에 출생아수 반등한 뒤로 올해도 현재까지 출생아수 증가 흐름이 이어지고 있는 것이다. 선행지표인 혼인도 증가세를 보여 당분간은 출생아수 증가 추세가 계속될 것으로 보인다.
통계청 관계자는 “하반기로 갈수록 출생이 감소하는 추세가 있지만 전년동기대비로는 증가 흐름이 이어진다고 기대해볼 수 있다”고 했다.
인구구조상 상대적으로 결혼을 많이 하는 30대 연령대가 많아진 것이 출생아수 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 현재 30대 초반인 1991~1995년생은 한해 70만명대로 태어나 ‘에코붐’ 세대로 불린다.
4월 혼인 건수는 1만8921건으로 1년 전보다 884건(4.9%) 증가했다. 같은 달 기준 2019년 이후 6년 만에 가장 많은 수준이다. 혼인 건수는 13개월 연속 전년대비 증가하고 있다. 다만 증가폭은 2월(14.3%), 3월(11.5%)보다 축소됐다. 전년도에 많이 증가한 기저효과의 영향이라고 통계청은 설명했다. 올해 1~4월 누적 혼인 건수는 전년보다 7.5% 많다.
이혼 건수는 7299건으로 1년 전보다 402건(5.2%) 줄었다.
4월 사망자 수는 2만8785명으로 1년 전보다 225명(0.8%) 증가했다. 인구는 4월 들어 8068명 자연 감소했다. 세종을 제외한 모든 지역에서 인구가 자연 감소했다.

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