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수원의정부검사출신변호사 [경제뭔데]9·7 공급대책 이후 서울 집값 더 많이 오르는 4가지 이유

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작성자 행복인 댓글 0건 조회 21회 작성일 25-10-09 17:47

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수원의정부검사출신변호사 이재명 정부의 첫 부동산 공급 계획인 9·7 대책 발표 이후 서울 아파트값이 다시 가파르게 오르고 있습니다. 앞서 약 3개월 동안 6·27 대출 규제 영향으로 아파트 거래가 크게 줄고 매매 가격 상승폭도 줄어드는 추세였는데요.
정부의 공급 계획을 기다리며 시장을 관망하던 서울 아파트 수요자들이 발표 이후 ‘매수’ 쪽으로 되레 기우는 모양새입니다. 정부가 앞으로 5년간 135만가구를 신규 공급하겠다고 밝혔는데 왜 부동산 시장 안정 효과가 없었는지를 살펴보려고 합니다.
전문가들은 공급 대책이 집값 안정에 기여하려면 수요자에게 ‘집을 살 기회가 열릴 것’이라는 확신을 줘야 한다고 강조해왔습니다.
이미 과밀인 수도권 선호지역에 어떻게 새 집을 늘릴까요. 건설 경기가 어려워 대형 건설사도 사업을 기피하는 시기라 더욱 어려운 문제입니다.
9·7 대책으로 정부가 내놓은 해법은 ‘공공 주도’입니다. 공공 소유 땅이 있는 3기 신도시 등은 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행사로 나서 아파트 건설에 속도를 내게 합니다.
빈 땅이 없는 서울 도심은 어떻게 할까요. LH 등이 도심의 낡은 지역을 주택, 상업, 공공시설로 다시 개발하는 이른바 ‘도심공공복합사업 시즌 2’를 추진합니다. 문재인 정부 때 시도했으나 잘 되지 않았는데 이번엔 제대로 해보겠다는 겁니다.
수요자들 입장에선 LH가 지은 아파트 품질이 만족스러울지, 임대분을 제외하고 분양 물량이 얼마나 나올지가 가장 궁금한 부분입니다. LH가 이처럼 많은 일을 과연 해낼 수 있는지에 대한 의문도 나오는데요.
국토교통부는 연말로 시한을 둔 LH개혁위원회의 활동이 끝나야 구체적 내용을 밝힐 수 있다고 했습니다. LH에 대한 재정 투입, 인력 확충, LH 시행 아파트의 분양 물량과 청약 방식 등이 모두 LH개혁위의 논의 대상이기 때문입니다.
‘LH 직접 시행’이 생소하게 느껴지는 주택 수요자로서는 ‘앞으로 분양받을 기회가 열리겠다’고 확신할 상황은 아닌 겁니다. 이런 가운데 집값은 계속 오르면서 불안감에 매수를 결정하는 이들이 늘어난 것으로 분석됩니다.
9·7 공급대책 발표 당시 정부는 토지거래허가구역(토허구역) 지정권자를 현재의 시·도지사에서 국토부 장관으로 확대하는 법 개정을 추진한다고 밝혔습니다. 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추는 규제 강화는 즉각 시행을 했습니다.
시장은 이를 ‘규제지역 확대’ 신호로 받아들였습니다. 부동산 전문가들 사이에선 법 개정이 완료되는 11월쯤 성동구와 마포구 등 아파트값 상승폭이 큰 일부 지역이 부동산 거래 규제지역으로 추가 지정될 거라는 전망이 지배적입니다.
아파트값이 오르면 일부 지역을 규제지역으로 묶고, 상승세가 다른 지역으로 퍼지면 또 다시 규제지역을 확대하는 정책에 시장 참여자들은 이미 익숙합니다. 문재인 정부 때의 기억이 선명하기 때문입니다.
정부의 추가 규제지역 지정이 예상되자 수요자들 사이에선 ‘추가 규제 도입 전에 집을 사야 한다’는 분위기가 커졌습니다. 토허구역으로 지정되면 아파트 매수 때 실거주 의무가 부과돼 전세를 낀 ‘갭 매수’가 어렵고, 대출을 받기도 어려워지니까요.
공사비가 올라 아파트 재건축의 사업성이 많이 떨어졌다지만, 서울 선호지역은 예외입니다. 최근의 아파트값 상승도 사실상 주요 재건축 추진 단지들이 이끌고 있습니다.
9·7 공급대책에는 재개발·재건축 속도를 높이고 규제를 완화하는 정책이 다수 포함돼 있습니다. 발표 당시 국토부도 “윤석열 정부와 비교해 더 많은 정책을 내놓았다”고 자평했는데요. 이는 서울 도심 내 신축 아파트 공급이 시급한 상황에선 바람직한 방향일 수 있습니다.
문제는 재건축이 추진되면 투기 수요가 붙고 결국 인근 아파트값도 따라 오르며 가격 상승을 부추긴다는 점입니다. 재건축 후에도 대부분 주택이 조합원에게 돌아가는 탓에 일반분양 물량은 제한적이어서, 신규 주택 공급 효과는 낮은 경우도 많습니다.
시장 안정을 도모하기 위해선 재건축 촉진책과 동시에 투기 수요에 대한 차단 장치도 나왔어야 한다는 지적이 나옵니다. 큰 지분을 가진 조합원이 재건축 후 2개 가구를 받는 ‘1+1 분양’ 제도를 없애고, 문재인 정부 때 추진하다 국회 입법 과정에서 무산된 ‘재건축 아파트 2년 실거주 의무’ 등을 논의해야 한다는 겁니다.
서울 도심 주택 공급과 관련해 실질적으로 가장 큰 권한을 가진 사람은 오세훈 서울시장입니다. 도시계획이나 용도지역 변경, 정비사업 인·허가 등은 기본적으로 지방자치단체의 권한이기 때문입니다.
‘공공 주도’ 도심복합개발을 내세운 이재명 정부와 정반대로 오 시장은 ‘민간 중심’ 주택 공급을 강조합니다. 지난달 29일에는 2031년까지 31만가구를 착공하고, 이 가운데 약 20만가구를 선호지역인 ‘한강벨트’에 집중 공급한다는 계획도 내놓았는데요.
전문가들은 정부와 서울시의 상반된 행보가 결국 수요자들에게 ‘서울 공급은 어렵겠구나’라는 메시지를 준다고 지적합니다.
박정주 나라감정평가법인 이사는 “정부가 추진하는 공공도심복합개발의 역세권 주변 용적률 상향 등도 결국은 서울시와 잘 협의해야 성과를 낼 수 있다”며 “정부와 서울시가 협력해 제대로 된 공급 로드맵을 내놓아야 국민들의 신뢰를 얻을 수 있을 것”이라고 말했습니다.
이재명 정부가 추진해온 장기연체채권 채무조정 배드뱅크가 ‘새도약기금’이란 이름을 걸고 본격 출범했다. 이번 기금은 다음달부터 7년 이상, 5000만원 이하의 연체채권을 매입하게 되며, 기초생활수급자에 대해서는 상환능력 심사 없이 올해 중 바로 소각을 추진할 방침이다. 당국은 형평성 제고를 위해 5년 이상 연체자에 대해서도 이번 기금과 같은 수준의 채무조정을 지원하겠다고 밝혔다.
금융위원회와 한국자산관리공사는 1일 신용회복위원회 본사에서 소상공인과 취약계층의 장기 연체채권 소각 및 채무조정을 지원하기 위한 ‘새도약기금’ 출범식을 열었다.
새도약기금은 빚을 갚을 수 있는 능력을 잃어버린 연체자들을 돕기 위한 배드뱅크(부실채권 처리 기관)로, 다음달부터 요건에 맞는 연체채권들을 금융권 등으로부터 일괄 매입할 예정이다. 예상되는 채권 매입규모는 16조4000억원, 수혜 인원은 113만4000명 가량이다.
기금 측은 채권을 매입한 뒤 행정데이터를 수집해 채무자의 재산과 소득 요건을 심사하고, 그 결과에 따라 내년부터 순차적으로 채무소각이나 조정을 진행하게 된다. 다만 기초생활수급자 등에 대해서는 별도의 상환능력 심사 없이 올해 중 우선 소각을 추진할 방침이다.
기금은 파산에 준할 정도로 상환 능력을 상실했다고 판단되면 채권을 완전 소각해 준다. 중위소득 60% 이하(1인 가구 기준 월 소득 154만원) 또는 생계형 재산 외 회수 가능 재산이 없는 경우 등이 해당한다. 중위소득이 60%를 초과하거나 회수 가능 재산이 있지만 채무를 갚을 능력이 현저히 모자라는 경우에는 원금의 최대 80%를 감면한다
새도약기금은 채무자들이 따로 신청하는 절차가 없으며 기금 측이 협약에 참여한 금융사로부터 요건에 맞는 채무자들의 채권을 일괄 매입하는 방식으로 지원 절차가 시작된다. 채권 매입이 이뤄지면 해당 채무자에 대한 추심은 즉시 중단된다.
금융사가 새도약기금에 채권을 매각할 때와 새도약기금이 상환능력 심사를 끝냈을 때, 해당되는 채무자에게는 각각 통지가 갈 예정이다. 대상자들은 새도약기금의 채권 매입 이후부터 새도약기금 홈페이지를 통해 본인 채무 매입 여부 및 상환능력 심사 결과, 채권 소각 여부 등을 조회할 수 있다.
금융위는 일각에서 제기한 형평성 문제를 고려해 5년 이상 연체자들에 대한 지원 방안도 내놨다. 이들에게도 새도약기금과 동일한 수준의 특별 채무조정(원금 감면 최대 80%, 분할상환 최대 10년)을 신용회복위원회를 통해 3년간 지원할 계획이다. 또 7년 이상 연체하고 채무조정을 이행하고 있는 이들에게는 은행권 신용대출 수준의 저리 대출을 총 5000억원 규모로 3년간 지원하겠다고 밝혔다.
금융위는 취약계층이 겪는 경제적 어려움을 근본적으로 해결하기 위해 고용·복지 분야의 종합재기 지원도 병행하겠다고 밝혔다. 또 장기 연체자 발생을 근본적으로 억제하기 위해 소멸시효 제도 정비, 금융회사 자체 채무조정 활성화 등이 포함된 종합대책을 4분기 중 발표할 계획이다.
이억원 금융위원장은 “새도약기금은 장기간 빚의 굴레에 갇혀 있던 분들이 다시 경제 활동의 주체로 설 수 있도록 돕는 새로운 도약의 장치”라며 “향후 철저한 상환능력 심사로 도덕적 해이 가능성을 최소화하고, 성실 상환자에 대한 지원도 확대하여 형평성 문제가 없도록 하겠다”고 강조했다.
미국프로야구 메이저리그 뉴욕 양키스가 에런 저지의 동점 3점 홈런에 힘입어 포스트시즌 디비전시리즈 첫 승을 거뒀다.
양키스는 8일 미국 뉴욕주 양키스타디움에서 열린 메이저리그 아메리칸리그 디비전시리즈 토론토와의 3차전에서 9-6 역전승을 거뒀다. 디비전시리즈는 5전3선승제다. 양키스는 토론토와의 앞선 1, 2차전을 모두 패배해 이날도 지면 탈락하는 상황이었지만 구사일생으로 살아났다.
팀을 구한 건 저지였다. 양키스가 1-6으로 끌려가던 3회말 무사 주자 3루 상황에서 타석에 선 저지는 1타점 2루타를 터뜨리며 추격의 물꼬를 텄다. 이어 지안카를로 스탠튼의 희생플라이로 3-6으로 따라붙었다.
저지는 4회 1사 주자 1·2루 후 상대 투수 루이 발랜드에 볼카운트 2S로 몰린 상황에서 직구를 공략해 3점 홈런을 쳤다. 저지의 올해 포스트시즌 첫 홈런이자 가을야구 통산 17호포다. 경기는 6-6 원점으로 돌아갔다.
양키스는 5회 재즈 치좀 주니어의 솔로 홈런 등으로 기세를 완전히 잡아 결국 9-6으로 경기를 끝냈다.
이날 진행된 아메리칸리그 또 다른 디비전시리즈 경기에서는 시애틀이 디트로이트를 이겼다. 시애틀은 이날 경기로 2승1패를 쌓아 한 번만 더 이기면 챔피언십시리즈에 진출한다.
시애틀은 4회 에우제니오 수아레즈의 솔로 홈런, 칼 롤리의 적시타로 4-0으로 멀찍이 달아났다. 6회 J.P. 크로포드의 솔로 홈런과 8회 크로포드의 희생플라이, 9회 롤리의 2점 홈런이 터지면서 시애틀은 8-4로 디트로이트를 압도했다.

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