고양이혼전문변호사 [단독]전세사기 키운 ‘HUG 보증기준 완화’…다시 조이자 사고 78% 급감 > 갤러리

고양이혼전문변호사 주택도시보증공사(HUG) 전세금반환보증의 담보인정비율이 하향조정된 이후 보증금 미반환 사고가 크게 줄어든 것으로 확인됐다. 2023년 5월 대규모 전세사기 사태를 계기로 전세보증 요건을 다시 강화한 효과가 나타나고 있는 것으로 풀이된다. 청년층 주거 안정을 이유로 보증 발급 기준을 완화했던 것이 결과적으로는 ‘전세보증금 상향→대규모 전세사기→HUG의 재정 악화’라는 악순환을 불러왔던 만큼, 신중한 제도 설계와 추가적인 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.
국회 국토교통위원회 소속 손명수 의원이 HUG로부터 제출받은 자료를 보면, 2023년 5월 4조3347억원이었던 전세보증 사고액은 2025년 8월 말 기준 9379억원으로 78.3% 감소했다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 HUG가 대신 내준 보증금이 그만큼 줄었다는 뜻이다. 사고율 자체도 같은 기간 8.1%에서 2.2%로 낮아졌다.
특히 주택가격 대비 전세보증금의 비율(부채비율)이 90%를 초과하는 고위험 구간에서의 보증 사고가 크게 줄었다. 이 구간에서의 사고 금액은 2023년 5월 3조3375억원에서 2025년 8월 4120억원으로 87.6% 감소했다. 부채비율 90% 초과 주택은 2021년부터 2024년까지 전체 보증사고 금액의 약 70%를 차지했고, 사고율도 평균보다 3배 이상 높을 정도로 위험이 집중된 구간이었다.
HUG가 2023년 5월 담보인정비율을 100%에서 90%로 낮췄던 배경에는, 느슨한 보증 가입 조건이 대규모 전세사기 사태로 이어졌다는 판단이 있다. 2017년 국토교통부는 청년·서민층 주거 안정을 명분으로 아파트(90→100%), 오피스텔(80→100%), 연립·다세대 및 단독·다가구(70~80→100%)의 담보인정비율을 일괄 상향했다. 전세보증금 전액을 정부가 보증해주겠다고 나서면서 반환보증 가입액이 폭발적으로 늘어났다.
문제는 이러한 완화 조치와 집값 상승기와 맞물려 임대차 시장을 왜곡했다는 점이다. 세입자의 자부담이 사라지자 집주인들은 그만큼 전셋값을 올렸고, 반환이 어려운 사례가 늘면서 HUG의 재정지출도 급증했다. 실제 HUG의 대위변제액은 2017년 34억원 수준에서 담보인정비율을 100%로 상향한 2018년 583억원, 2024년에는 4조4896억원까지 치솟았다.
HUG는 담보인정비율 추가 조정도 검토 중이다. 시장 혼란을 우려해 우선 90%로 낮췄지만, 임대차 시장 상황과 재무 건전성을 고려하면 단계적 추가 인하가 필요하다고 보고 있다. 경제정의실천연합 등 시민단체는 현행 90%인 담보인정비율을 주택담보대출 수준(LTV 60~70%)으로 대폭 낮춰야 한다고 주장한다.
손명수 의원은 임차인을 보호하기 위해 좀더 세밀하고 실질적인 대책이 필요하다고 지적했다. 그는 “전세제도는 사실상 한국에만 있는 사금융 제도이므로 정부가 섣불리 개입하면 부동산 시장 왜곡은 물론 가계부채와 공공기관 재정에까지 부정적 영향을 미칠 수 있다”며 “잘못 설계된 제도가 얼마나 큰 부작용을 가져오는지 보여주는 사례”라고 말했다.
‘쓰고 버려진 것들의 전성시대’가 다시 오기 시작했다. 기업들이 ‘자원’으로서 가치를 얻기 위해 폐기물을 본격적으로 활용하기 때문이다.
효성티앤씨는 국내 최초로 올해 4분기부터 구미공장에서 리젠 ‘T2T섬유’를 생산한다. T2T(Txtile to Textile)는 입고 버린 의류를 재활용해 폴리에스터 섬유 전 단계인 ‘페트칩’ 원료로 만들고 이를 다시 섬유로 가공하는 방식을 가리킨다. 기존 재활용 섬유가 폐페트병을 잘게 자르고 녹여 의류를 만드는 수준이었다면, 이젠 ‘완성된 의류’를 페트칩으로 바꿔 이를 다시 새로운 의류로 만드는 것이다.
효성티앤씨가 T2T에 뛰어든 것은 시장성 때문이다. 의류 섬유 재활용 시장은 현재 약 23조원 규모지만, 연평균 12.5% 성장해 2030년에는 약 75조원 규모가 될 것으로 예상된다.
높은 성장률만큼이나 주목할 만한 점은 시장이 아직 개척단계라는 점이다. 전 세계에서 매년 발생하는 폐섬유는 약 9200만t이지만, 재활용률은 12%에 불과하다. 의류로 재생되는 비율은 1%에도 못 미친다. 효성티앤씨는 “T2T는 이런 한계를 극복하고 리사이클 섬유 비중을 획기적으로 확대할 수 있는 대안”이라고 평가했다.
재활용 측면에선 ‘반환경적’이었던 친환경에너지 설비 분야도 쓰고 버려진 것들을 자원으로 활용하기 시작했다. 한화솔루션 재생에너지 사업 부문인 한화큐셀은 지난달 9일 미국에 태양광 모듈 재활용 사업 브랜드 ‘에코리사이클 바이 큐셀’(에코리사이클)을 출범하고, 올해 하반기 미국 조지아주 화이트에 태양광 모듈을 처리할 수 있는 재활용 센터를 지을 예정이다.
에코리사이클 재활용 센터는 발전소에서 철거된 폐모듈을 운송해 와 알루미늄, 유리, 은, 구리 등 고부가가치 자원을 분류·추출한 뒤 신규 모듈 생산에 적용한다. 처리 가능한 태양광 모듈은 연간 50만장 규모로, 설비용량으로 환산하면 약 250메가와트(㎿) 규모다. 즉 미국 내 태양광 모듈을 단순 제조·판매하는데 그치는 것이 아니라 하나의 순환 시스템(제조→사용→재활용)을 만든다는 것이다.
한화큐셀이 이런 사업을 하는 이유 중 하나는 그만큼 버려지는 ‘자원’이 많기 때문이다. 한화 큐셀은 “실제 미국에서 2030년까지 누적 2만1000㎿ 폐모듈이 발생할 것으로 예상되고 발생량은 계속 증가할 전망”이라며 “연방 차원에서는 폐모듈 재활용 법적 의무화 조치가 없어 대부분 매립되고 있다”고 말했다.
전기차 보급 등 전 세계적 전기화(주 에너지를 화석연료 등에서 전기로 바꾸는 것) 추세에 따라 폐배터리 분야의 국내 주요 기업들은 이미 독자적 생태계를 구축하고 있다. 사용 후 배터리를 회수해 핵심 금속이나 양극재를 추출·정제한 다시 배터리로 만드는 것이다.
특히 SK이노베이션은 지난달 배터리에 들어가는 리튬의 회수 효율과 순도를 높이는 ‘BMR’ 기술을 개발해 세계 시장에 선보이기도 했다. BMR기술은 용해액에 가라앉아있는 리튬을 회수하는 기존 방식의 틀을 깨고, 반응기에 떠오른 고순도 리튬을 추가 정제 작업 없이 회수할 수 있는 기술이다.

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